CO₂-Abgabe im Blick: Wie Vermieter jetzt profitieren können
Heizungen, die fossile Energieträger wie Erdgas oder Heizöl nutzen, stoßen CO₂ aus. Um den Umstieg auf klimaneutrale Heizlösungen zu fördern, wurde in Deutschland eine CO₂-Abgabe eingeführt. Je höher die CO₂-Emissionen eines Gebäudes sind, desto größer fällt die Abgabe aus. Seit 2023 wird diese Abgabe zwischen Mietern und Vermietern anteilig aufgeteilt. In diesem Artikel erklären wir, wie die CO₂-Abgabe berechnet wird und welche Handlungsoptionen Vermieter haben.
Berechnung der CO₂-Abgabe
Um die CO₂-Emissionen eines Gebäudes zu berechnen, wird der Jahresverbrauch der Heizungsanlage mit dem Emissionsfaktor des Energieträgers multipliziert. Dieser beträgt für Erdgas 0,18139 kg CO₂/ kWh und für Heizöl 0,26640 kg CO₂/ kWh. Das Ergebnis zeigt die jährlichen CO₂-Emissionen der Heizung.
Für Fernwärme gibt es hingegen keinen pauschalen Emissionsfaktor, da die Emissionen stark vom Energiemix des jeweiligen Fernwärmenetzes abhängen. Fernwärmeanbieter sind jedoch verpflichtet, den spezifischen Emissionsfaktor ihres Netzes zu veröffentlichen.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit einer Gaszentralheizung hat einen Jahresverbrauch von 100.000 kWh Erdgas. Daraus resultiert ein CO₂-Ausstoß von 18.139 kg CO₂ (bzw. 18,1 t CO)₂.
Im zweiten Schritt werden die berechneten CO₂-Emissionen mit dem geltenden CO₂-Preis multipliziert. Im Jahr 2025 liegt der Preis bei 55 € pro Tonne CO₂. Ab 2026 wird der Preis nicht mehr pauschal festgelegt, sondern durch Versteigerung von Emissionszertifikaten bestimmt. Dabei ist für 2026 ein Korridor zwischen 55 € und 65 € vorgesehen. Ab 2027 gibt es keine Preisgrenze mehr; der Preis wird dann vollständig durch den europäischen Emissionshandel (EU ETS 2) geregelt. Hinzu kommt jeweils die Umsatzsteuer von 19%.
In unserem Beispiel fällt für das Mehrfamilienhaus im Jahr 2025 somit eine CO₂-Abgabe von 1.187€ an. Ab 2025 wird die CO₂-Abgabe somit erstmals als finanzielle Belastung auffallen. In den Jahren zuvor war der CO₂-Preis noch so gering, dass die Abgabe häufig kaum bemerkbar war.
Die CO₂-Abgabe wird nun anteilig zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt. Der Vermieteranteil steigt, je höher die CO₂-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche sind.
Entwicklung des CO₂ Preises
Es gibt eine Vielzahl an Studien, die den CO₂-Preis ab dem Jahr 2027 prognostizieren. Häufig wird dabei von einem sprunghaften Anstieg des Preises ausgegangen. Die Bundesregierung plant selbst mit drei Szenarien:
- Niedrigpreisszenario: CO₂-Preis steigt bis 2044 auf 100€ netto
- Moderates Szenario: CO₂-Preis steigt bis 2044 auf 200€ netto
- Hochpreisszenario: CO₂-Preis steigt bis 2044 auf 300€ netto
In unserem Beispiel fällt für unser Mehrfamilienhaus bei Verwendung des moderaten Preisszenarios in den nächsten 20 Jahren eine CO₂-Abgabe von insgesamt 54.505€ an, welche entsprechend auf Vermieter und Mieter aufzuteilen ist.
Handlungsoptionen für Vermieter
Da die CO₂-Abgabe eine unnötige Mehrbelastung für Vermieter darstellt, die sich auch negativ auf die Wertentwicklung und Refinanzierbarkeit von Immobilien auswirkt, sollten Vermieter eine Dekarbonisierungsstrategie für ihre Gebäude erarbeiten.
Der Umstieg auf eine Wärmepumpe ist dabei eine der einfachsten und wirtschaftlich sinnvollsten Maßnahmen. Durch den Einsatz einer Wärmepumpe werden die CO₂-Emissionen auf null reduziert, wodurch keine CO₂-Abgabe mehr anfällt. Zusätzlich können die Kosten für die Wärmepumpe teilweise auf die Mieter mittels einer Modernisierungsumlage umgelegt werden. Die zusätzlichen Mieteinnahmen zusammen mit der eingesparten CO₂-Abgabe decken in der Regel die Finanzierungskosten der Wärmepumpe und führen häufig sogar zu einem kleinen finanziellen Überschuss.
Und da Wärmepumpen besonders effizient arbeiten, bedeutet das in vielen Fällen noch nicht mal eine Mehrbelastung für die Mieter, da mit einer Wärmepumpe deutliche Energieeinsparungen realisiert werden können. Das Ergebnis ist somit ein Win-Win für Vermieter und Mieter.
Die Technologie der Wärmepumpen hat zudem in den letzten Jahren noch erhebliche Fortschritte gemacht. Dadurch ist der Einsatz auch in Mehrfamilienhäusern mit älterem Baujahr möglich, was ihre Attraktivität weiter erhöht. In vielen Fällen können auch mit geringinvestiven Maßnahmen die Gebäude “wärmepumpen-ready” gemacht werden.
